一、说明
致各位潜在社会投资人：
恩施市民政福利中心PPP项目（以下简称“本项目”）采用政府和社会资本合作（PPP）模式实施，恩施市民政局（以下简称“民政局”）为本项目的实施机构。为进一步加快本项目的实施进度，保证本项目获得社会资本的充分响应,南京卓远资产管理有限公司受民政局之委托，特邀请潜在社会投资人进行市场测试。
1、本次市场测试并非项目正式采
购程序的组成部分，本次市场测试提供的方案信息仍可能进一步修改，对各方并不具有约束力；
2、本次市场测试邀请潜在社会投资人参与市场测试，即使不参加市场测试的社会投资人仍然有资格参与项目的正式采购程序；
3、参与本次市场测试的社会投资人并不会因此在项目正式采购程序中得到特别的优待。
请潜在社会投资人在2017年10月11日之前以PDF格式将相关测试内容发送至下列指定邮箱：
联系人：喻主任
联系手机：186 7225 9800
联系邮箱 ：497311818@qq.com
恩施市民政局
2017 年 9月25日
二、项目简介
(一) 项目实施背景
近年来，随着人口老龄化的日益严重，中国已进入老龄化社会， 预计到 2050 年 65 岁及以上人口达到顶峰。 目前中国人口老龄化加剧，根据世界银行统计数据，中国劳动人口比重在 2011 年达到 74.35%的峰值之后开始下降， 2015 年已降至 73.22%。同时，我国的人口抚养比也 2012 年之后停止长期回落的趋势开始上升， 2015 年达到 36.58%；特别是老年人口抚养比，从上世纪 60 年末期开始持续上升，并在近几年上升速度加剧， 2015 年达到 13.05%。目前中国 65 岁以上老年人口占总人口的近 10%，人口总数超过 1.3 亿，而老年人口增速也已远远超过总人口增长速度， 2015 年 65 岁以上老年人口同比增速为 4.7%，而总人口增速仅为 0.51%。根据世界银行的预测，到 2050 年，中国老年人口将达到4.8 亿，几乎占全球老年人口的四分之一。 我国已经进入老龄化社会的现实以及老龄人口在未来几十年中不断增长的趋势共同驱动着养老需求的持续增长，能够满足老龄人口需求的服务提供将是目前及未来较长期的投资主题。
恩施市人口共83万人，60岁以上老人共14.6万人，占总人口比例的18%。假设80岁以上的老人迫切需要进入机构养老，共有1.8万80岁以上的老人有机构养老需求。小渡船、舞阳坝、六角亭三个区域内60岁以上老人有3万人。恩施市民营养老机构共929张床位，恩施州民营养老机构共1146张床位。恩施市35-59岁的人口共32.88万，此部分人群在未来25年以内都会有机构养老需求。
恩施市现有社会福利机构成立较早，建设规模小，基础设施简陋，虽多次投入资金维修改造，但目前仍然无法达到规范化社会福利机构的要求，阻碍了社会福利事业的发展，与恩施州中心城市整体功能极不协调，与周边县市相比严重滞后。因此，建设本项目已迫在眉睫，项目实施后，可加强社会福利机构基础设施建设，让更多的孤儿、弃婴共享一片蓝天，尽快回归到正常的生活秩序，让更多的老人安度好晚年。对于大力发展社会福利事业，建立完善社会保障制度，促进社会的和谐发展，具有非常积极的作用。
在这种背景下，恩施市民政福利中心PPP项目应运而生。恩施市民政福利中心项目位于恩施市小渡船街道办事处旗峰坝居委会新大堰，拟建设福利院1#楼、福利院2-3#楼、福利院4-5#楼、康复中心、儿童福利院等，项目规划用地面积50294.3㎡（折合约75.44亩），用地性质为划拨土地，目前主体工程已基本完工，道路、园林绿化等附属工程预计于2017年年底完工，部分楼栋已经审计决算，项目建设总投资29209.83万元（其中21209.83为存量资产预计2017年底建设完成），总建筑面积52111.64㎡。床位规模为1002张，其中康复中心特级护理床位160张，养老床位747张，儿童福利院床位95张。本项目拟通过PPP模式招标引进社会资本，放开市场化经营。由社会资本根据医养结合、智能化管理的经营理念，投资、运营本项目，并获得合理回报。现已完成土建部分以及基础装修工程，由社会资本在原有装修基础上进行二次装修改造、智能化系统升级、设备采购、医疗器械采购、办公及生活家具购置，预计该部分总投资8000万元，项目完工后，政府方依法组织项目竣工决算审计，确定项目公司在项目建设期内的实际总投资。
目前本项目可行性研究报告调整稿已完成但还未获得正式批复。
(二) 项目地理位置
恩施市民政福利中心项目位于恩施市小渡船街道办事处旗峰坝居委会新大堰，该地点位于恩施市市中心，距离秀美的清江不到100米，周围森林植被丰富，绿水青山环绕；距离恩施著名的旅游景点恩施土司城不到1000米；距离恩施市中心医院仅2.8km。
(三) 项目建设内容
本项目现已完成土建部分以及基础装修工程，由社会资本在原有装修基础上进行二次装修改造、智能化系统升级、设备采购、医疗器械采购、办公及生活家具购置，预计该部分总投资8000万元。
政府方负责在完成的建设内容有：
本项目拟建设福利院1#楼、福利院2-3#楼、福利院4-5#楼、康复中心、儿童福利院等，项目规划用地面积50294.3㎡（折合约75.44亩），建筑占地面积11878.66㎡，总建筑面积52111.64㎡（地上建筑总面积46126.76㎡，半地下建筑总面积5984.88㎡），建筑密度23.6%，容积率0.99，绿地率30.1%，停车位88个。
1、康复中心
建筑占地面积1925㎡，建筑面积5452.85㎡（地上建筑面积4590.73㎡，半地下建筑面积332.63㎡）。
2、儿童福利院
建筑占地面积2185㎡，建筑面积5840.77㎡（地上建筑面积5840.77㎡，半地下建筑面积756.63㎡）。
3、福利院1#楼
建筑占地面积1520㎡，建筑面积6720.26㎡（地上建筑面积5861.03㎡，半地下建筑面积859.23㎡）。
4、福利院2—3#楼
建筑占地总面积2840㎡，建筑面积16546.4㎡（地上建筑面积14384.34㎡，半地下建筑面积2162.06㎡）。
5、福利院4—5#楼
建筑占地总面积2895㎡，建筑面积17037.7㎡（地上建筑面积15163.37㎡，半地下建筑面积1874.33㎡）。
6、室外连廊(不计容)：建筑占地面积448.66㎡，建筑面积448.66㎡。
7、门卫房：建筑占地面积65㎡，建筑面积65㎡。
配套完成给排水、强弱电、消防、环保、道路及场地硬化、绿化等公用辅助工程。
三、测试内容
(一) PPP运作思路
本项目采用PPP模式运作。
本项目合作期29.5年（建设期0.5年，运营期29年），项目公司全面负责本项目的投资、建设、运营工作，合作期满后移交给政府指定机构。（福利中心中由政府供养的孤寡老人、三无人员以及孤残儿童等由政府以政府购买服务的方式支付给项目公司相关费用）
恩施市政府授权恩施市民政局为项目实施机构，对项目的建设、运营和移交进行监督和管理，同时对项目进行绩效考核。
恩施市政府指定出资代表公司作为政府方出资代表，与实施机构通过公开采购程序确定的社会资本方成立项目公司，由项目公司负责在原有装修基础上进行二次装修改造、智能化系统升级、设备采购、医疗器械采购、办公及生活家具购置，融资和运营维护工作。合作期满后，项目公司无偿将项目资产（资产完好、无抵押/质押、无担保）移交给恩施市政府或其指定机构。
具体运作方式有以下三种：
（1）总投资28000万元（存量资产20000万元+新建资产8000万元），回报机制为可行性缺口补助，运作方式为TOT+ROT。社会资本方以20000万元价格购买本项目政府建设的存量资产（21209.83万元）29年的使用权，投入8000万元建设项目达到可运营标准，项目公司全面负责本项目的投资、建设、运营工作，合作期满后移交给政府指定机构。
本项目存量资产部分政府方拟给项目投资6.5%的回报率每年支付政府补助，新建部分社会资本方从运营期第五年开始每年拟向政府缴纳228万元经营权使用费且每三年增长3%。
（2）总投资18000万元（存量资产10000万元+新建资产8000万元），回报机制为可行性缺口补助，运作方式为TOT+ROT。社会资本方以10000万元价格购买本项目政府建设的存量资产（21209.83万元）29年的使用权，投入8000万元建设项目达到可运营标准，项目公司全面负责本项目的投资、建设、运营工作，合作期满后移交给政府指定机构。
本项目存量资产部分政府方拟给项目投资6.5%的回报率每年支付政府补助，新建部分社会资本方从运营期第五年开始每年拟向政府缴纳228万元经营权使用费且每三年增长3%。
（3）总投资8000万元（无存量，全部为新建），回报机制为使用者付费，运作方式为ROT。社会资本方投入8000万元建设项目达到可运营标准，项目公司全面负责本项目的投资、建设、运营工作，合作期满后移交给政府指定机构。
社会资本方从运营期第五年开始每年拟向政府缴纳228万元经营权使用费且每三年增长3%。
以上三种运作思路社会资本方更倾向于哪一种方式？
对于您倾向的这种运作思路还有哪些意见和建议：
(二) 项目公司组建方式
本项目资本金设定为20%。为了充分引入社会资本参与，初步设置政府方与社会资本方在项目公司的股权比例为10:90，社会资本方在项目公司中占控股地位。
社会资本的意见和建议：
(三) 项目回报机制及交易结构
社会资本方回报机制：本项目总体回报机制，根绝上述三种运作思路的不同分别为“可行性缺口补助”和“使用者付费”。项目合作期内，项目公司有权向终端使用者收取相关服务费用。
（1）总投资28000万元（存量资产20000万元+新建资产8000万元），回报机制为可行性缺口补助，运作方式为TOT+ROT。社会资本方支付20000万元购买存量资产29年的使用权，该部分可用性付费由政府以6.5%的回报率支付。
项目公司负责项目的具体运营维护，运营期运营收入减去运营成本及合理回报、各项税费等必要开支后，还需向政府支付经营权使用费每年228万元，从运营期第五年开始收取且每三年增长3%。
（2）总投资18000万元（存量资产10000万元+新建资产8000万元），回报机制为可行性缺口补助，运作方式为TOT+ROT。社会资本方支付10000万元购买存量资产29年的使用权，该部分可用性付费由政府以6.5%的回报率支付。
项目公司负责项目的具体运营维护，运营期运营收入减去运营成本及合理回报、各项税费等必要开支后，还需向政府支付经营权使用费每年228万元，从运营期第五年开始收取且每三年增长3%。
（2）总投资8000万元（无存量，新建资产8000万元），回报机制为使用者付费，运作方式为ROT。
项目公司负责项目的具体运营维护，运营期运营收入减去运营成本及合理回报、各项税费等必要开支后，还需向政府支付经营权使用费每年228万元，从运营期第五年开始收取且每三年增长3%。
社会资本方更倾向于哪一种方式？
对于您倾向的这种运作思路还有哪些意见和建议：
(四) PPP项目业绩及资质
1、请潜在社会资本简单列举在中国境内养老行业中投资、建设、运营的资质和业绩，包括养老院名称、开始运营的时间、床位规模、运营情况等。
2、请社会资本说明本身具有各种资质的情况，包括但不限于养老、医疗、建设等相关资质，并将扫描件作为附件与测试方案一起发送。
3、请社会资本说明自身实力的其他相关情况，如注册资本、总资产、净资产、负债率等相关财务情况。
4、拟采用联合体方式参与本项目的，也可以提供联合体成员的相关情况，包括但不限于建设单位、金融机构等等，相关资质与业绩扫描件作为附件与测试方案一起发送。
(五) 其他建议和意见
社会资本的意见和建议：
（以上三个方案为初步设定，最终实施方案以实际批复的方案为准）
附件：恩施市民政福利中心PPP项目初步响应函
一、意向社会资本方参与本项目的简介（优势）
此处不超过两页纸的文字介绍。
二、运作思路初步意向
（一）运作模式
（二）运营期限（含建设期）
（三）项目回报机制
（四）拟在项目公司出资比例
（五）经营性收入部分运营思路
养老公寓以及康复中心的档次定位设置，拟收费情况等等。
（六）对政府给定项目公司投资回报率，以及经营权使用费的意见和建议
（七）有利于项目落地的其他合理化意见和建议
（八）企业营业执照、投建运资质、项目业绩（合同封面及签署页）等文件。
（九）详见附件。
（包括但不限于以上主要条款，如绩效考核方式、考核力度等亦可积极提出初步建议。）
恩施市民政局
二〇一七年九月
